中古マンションの資産性を決める査定

中古マンションをリノベーションして自分好みの自分らしい住まいを実現するために仕立てたとしても、その家にずっと住み続けるとは限らない。10年も経つと転勤や転職、家族構成の変化などで暮らし方が変わり、住み替えを選択する場合もあるはず。その際には住み慣れた家を売ったり、貸したりする必要が出てくる。住まいの「売る」、「貸す」が有利にできれば、資金繰りもラクになるであろう。

自分が買った住まいが「売りやすい」か「貸しやすい」か、つまり資産価値が高いかどうかは、さまざまな条件で決まる。売却する場合は不動産会社に売値を査定してもらうが、まずはその地域の相場を基に立地条件や広さなどから査定され、次にその物件の個別の条件や状態がチェックされる。つまりどんな街のどの場所に建っているかがまず問われ、さらにその家がどんな仕様でどの程度手入れされているかといったことが重要になるのである。

また、貸す場合には売るときとは多少異なるポイントも加味される。そうしたポイントを知っておけば、物件を選ぶときの参考になるであろう。今回はマンションについてポイントをまとめて行きたい。

マンション査定の9つのポイント

一般的にマンション査定のポイントとなりやすい9項目について簡単に解説したい。

Point.1：築年数

築年数20年までは価格は下落する。逆に考えると20年以上になると下落が急に緩やかになる。つまり購入の場合は築20年以上だと下落が少なくなる。

Point.2：中心部までの距離

中心部までの距離に比例して価格は高くなりやすい。つまり中心部に近いと資産価値は維持されやすい傾向がある。

Point.3：最寄り駅までの距離

最寄駅からの徒歩分数が、売りやすさ、貸しやすさにつながる。利便性が高い立地は人気も高いためである。つまり駅までの距離が短いほど売るときも貸すときも有利となる。

Point.4：街の発展性

マンションの資産価値は、その街の発展ぶりにも左右される。例えば新線や新駅が開業したり、最寄路線が他の路線に相互乗り入れを開始したりといった変化により、交通利便性が飛躍的にアップした場合などは、資産価値が急速に高まることもある。

Point.5：周辺環境

物件の周辺環境も資産価値に影響する。資産価値という面では駅からの近さが重視されるが、あまり近すぎると騒々しい環境となり、子育て世帯などからは敬遠されてしまう場合もある。また、工場や道路など音やニオイの発生源、風俗店舗などが近い立地も査定は低くなる。

Point.6：住戸の位置

南向きか北向きか、何階にあるかなど、そのマンションの中での住戸の位置も資産価値に影響する。南向きや角住戸や高い階は高く査定される傾向にある。

Point.7：土地の権利

マンションの土地の権利には、所有権と地上権、賃借権がある。所有権は文字どおり住戸の所有者全員で区分所有しているもの。地上権、賃借権はともに土地所有者から共同で借りている。地上権の場合は、土地所有者の承諾なく売れるなどの違いがあり、賃借権とともに査定マニュアルでの評価は所有権に比べて低い。ただ、土地分の価格が安くなるので、月々の支払いは地代を含めて負担が軽くなるのがメリットである。土地は所有権が高評価、地上権や賃借権は査定ポイントが低い。

Point.8：維持管理

日頃の手入れや大規模修繕が資産価値の維持にも影響する。

Point.9：広さ間取り

適度な広さ、汎用性のある間取りが売るとき・貸すときに有利となる。

リノベーションと資産価値の関連性

リノベーションをしても資産価値が必ず上がるわけではない。

住まいのメンテナンスやリノベーションをきちんと行えば、高い評価が得られる場合があります。しかし、リノベーションしたからといって必ずしも資産価値が上がるとは限らない。自分にとって住み心地のよい間取りや内装が、買う人や借りる人のライフスタイルに合わない場合もあるのです。だからこそ、自分がその家でどのように暮らしていきたいかを確認した上で、リノベーションする際の優先順位を決めることが重要である。