リノベーション物件の資産性のポイント（戸建て編）

2018.11.14

中古戸建ての資産性を決める査定

中古戸建てをリノベーションして自分好みの自分らしい住まいを実現するために仕立てたとしても、その家にずっと住み続けるとは限らない。10年も経つと転勤や転職、家族構成の変化などで暮らし方が変わり、住み替えを選択する場合もあるはず。その際には住み慣れた家を売ったり、貸したりする必要が出てくる。住まいの「売る」、「貸す」が有利にできれば、資金繰りもラクになるであろう。

自分が買った住まいが「売りやすい」か「貸しやすい」か、つまり資産価値が高いかどうかは、さまざまな条件で決まる。売却する場合は不動産会社に売値を査定してもらうが、まずはその地域の相場を基に立地条件や広さなどから査定され、次にその物件の個別の条件や状態がチェックされる。つまりどんな街のどの場所に建っているかがまず問われ、さらにその家がどんな仕様でどの程度手入れされているかといったことが重要になるのである。

また、貸す場合には売るときとは多少異なるポイントも加味される。そうしたポイントを知っておけば、物件を選ぶときの参考になるであろう。今回は中古戸建てについてポイントをまとめて行きたい。

中古戸建て査定の9つのポイント

Point.1：築年数

日本の住宅は欧米に比べて寿命が短く、木造住宅では20年程度で土地価格だけになってしまうといわれているほどである。一般に築20年で建物価値がなくなるといわれている。

Point.2：地域

一戸建ての場合もマンションと同様に、どのような地域に立地しているかが評価のひとつのポイント。例えば街路樹などが整備され、各住居が門扉や植栽などで囲まれた閑静な地域は評価が高く、資産価値が維持されやすい。敷地が広い低層の住宅地は評価が高くなる傾向にある

Point.3：中心部までの距離

立地に関しては、中心部までの距離が近いほど資産価値は高くなる傾向があり、将来売ったり貸したりするときに有利といえる。中心部に近いほど高く評価されるが自分の予算に応じて判断の必要がある。

Point.4：最寄り駅までの距離

駅から近いほど売りやすく、貸しやすいのは一戸建てもマンションも同様である。ただ一戸建ての場合はバス便など駅から離れた立地の物件も多いので、そうした物件はバスの運行頻度もチェックしておく必要がある。駅から近いと評価は高いが、バス便の場合は頻度を考慮する必要がある。

Point.5：日照、通風

日照や通風も一戸建ての資産価値を左右する。マンションは上層階ほど日照や通風が有利になるが、一戸建てにはそうした要素がないので、周囲の建物の立て込み具合が重要なポイントとなる。南側に日照を遮る建物があるかどうかが評価の分かれ目になる。

Point.6：土地形状

土地の形状によって、建物の設計は影響を受ける。道路に面した間口と奥行きのバランスがとれた長方形や正方形の土地は、効率よく利用でき、設計の自由度も高い。整形な土地が高く評価され崖地などは評価が低くなる。

Point.7：素材

中古住宅を買ってリノベーションする際に、どんな素材を使うかによって将来の資産価値に影響が出るケースもある。例えばむくの木材や塗り壁を利用することで、年月が経つほどに味わいが出れば、資産価値の減少を抑えることにつながるかもしれない。売る人と買う人の好みが合致すれば、さほど価格や家賃を下げなくても売ったり貸したりできる場合も考えらる。建材の素材によっては価値アップの可能性もある。